房地产企业预售款转结收入：按房号控制节点与财报勾稽

预售款到账，不代表这批房子已经满足收入确认条件。项目总额对得上也不够，同一栋楼可能一部分已经交付、一部分还不具备条件。核对要落到房号。

每套房一条节点记录

至少记下合同、补充协议、收款、开票、竣工验收、交付条件满足、交接和面积结算的日期。每个节点各留证据，不要用一个“已售”状态把全过程概括掉。

收入确认先判断是时段履约还是时点履约；时点确认的，依据控制权转移来分析，交付通知、钥匙交接这些都是证据，要结合合同整体判断。收入准则（https://kjs.mof.gov.cn/zt/kjzzss/kuaijizhunzeshishi/201709/t20170907_2694006.htm） 收齐了全部房款或者开了发票，并不足以确认收入。

例子：10套房只有8套具备条件

假设10套房，每套不含税交易价格100万元，都已全额收款。本期末有8套满足这里采用的时点确认条件，另外2套还有交付条件没完成；面积调整和其他可变对价不考虑。

这200万元不能为了配合项目结算一起结转收入。例子特意剔除了税额，实际台账还要把价款、税项和其他代收项目分开。

面积补差和退房单独桥接

面积调整可能改变交易价格，退房可能改变合同状态；合同变更后的新金额要留下批准依据，不能把原始成交记录覆盖掉。价格调整、退款和收入冲回往往不在同一天发生，要分别对应到各自的会计期间。

复核时按房号核对：期初未履约余额＋本期新增预收－转收入－退款等＝期末未履约余额。同时检查已转收入的房屋有没有相应结转成本，成本总额要能回到项目的成本分配方案。

项目表先筛出缺口

企业自建的项目表可以筛出这几类记录：已确认收入却没有交付依据、已满足条件却没结转、同一房号重复结转、面积调整没入账。输出的是异常房号和缺失的证据，合同状态不会被自动改成收入。

这里讲的是会计核对。会计上的收入确认节点，和增值税、土地增值税、企业所得税的处理时点并不完全一致，各税种另按适用规定和项目条件判断。